전세 계약에서 "이사 당일 전입신고하고 확정일자 받으세요"라는 말을 많이 듣습니다. 이 둘이 보증금을 지키는 핵심 장치인 '대항력'과 '우선변제권'을 만들기 때문입니다.
대항력 — 새 집주인에게도 '나 여기 산다'
대항력은 집이 다른 사람에게 팔리거나 경매로 넘어가도, 새 소유자에게 임차권을 주장하며 계약 기간 동안 계속 살고 보증금을 돌려받을 권리입니다.
대항력은 전입신고와 실제 거주(주택 인도)를 갖추면 생기는데, 효력은 그 다음 날 0시부터입니다. 즉 이사하고 전입신고한 날의 다음 날부터 효력이 생깁니다.
우선변제권 — 경매 시 순서대로 돌려받기
우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 후순위 채권자보다 먼저 돌려받을 권리입니다. 대항요건(전입신고+거주)에 더해 계약서에 '확정일자'를 받으면 생깁니다.
배당 순위는 날짜로 정해지므로 확정일자가 빠를수록 유리합니다. 그래서 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 좋습니다.
왜 '다음 날'이 위험할 수 있나
대항력이 전입신고 다음 날 0시부터 생긴다는 점을 악용해, 집주인이 전입신고한 날 당일에 근저당을 설정하면 그 근저당이 임차인보다 앞설 수 있습니다. 이를 막으려면 계약서에 '잔금 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약을 넣고, 입주 다음 날 등기를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
- Q. 전입신고와 확정일자는 왜 둘 다 필요한가요?
- 역할이 다릅니다. 전입신고와 실제 거주는 새 집주인에게도 임차권을 주장하는 '대항력'을, 확정일자는 경매 시 보증금을 순서대로 돌려받는 '우선변제권'을 만듭니다. 둘을 함께 갖춰야 보증금을 제대로 지킬 수 있습니다.
- Q. 대항력은 언제부터 효력이 생기나요?
- 전입신고와 실제 거주(주택 인도)를 갖춘 날의 다음 날 0시부터입니다. 그래서 전입신고 당일에 설정된 근저당이 임차인보다 앞설 수 있어, 입주 다음 날 등기를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- Q. 확정일자는 어디서 받나요?
- 주민센터 또는 대법원 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 계약서를 지참하면 되고, 이사·전입신고와 같은 날 처리하는 것이 좋습니다.
- Q. 확정일자를 늦게 받으면 어떻게 되나요?
- 우선변제권의 순위가 늦어집니다. 배당 순위는 날짜로 정해지므로, 그 사이 다른 채권(근저당 등)이 설정되면 보증금을 돌려받는 순위가 밀릴 수 있습니다.