근저당 있는 집, 전세 들어가도 될까? (안전 기준과 확인법)

마음에 드는 집을 찾았는데 등기부등본에 근저당권이 잡혀 있다면 계약을 망설이게 됩니다. 하지만 근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다. 핵심은 '있느냐'가 아니라 '얼마냐'입니다.

근저당이 있는 집에 전세로 들어가도 되는지, 무엇을 기준으로 판단하는지 순서대로 정리했습니다.

근저당권이 뭔가요?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌리면서 설정하는 권리입니다. 등기부등본 을구에 적히고, 빌린 돈을 갚지 못하면 채권자(주로 은행)가 그 집을 경매에 넘겨 먼저 돈을 회수할 수 있습니다.

등기부에 적힌 금액은 실제 빌린 돈이 아니라 '채권최고액'입니다. 보통 실제 대출금의 110~130%로 설정하는데, 이자와 비용까지 담보하기 위해서입니다. 즉 채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출은 1억 원 안팎인 경우가 많습니다.

위험한지 판단하는 기준

전세 보증금이 위험한지는 '집이 경매로 넘어가도 내 보증금이 돌아올 수 있는가'로 갈립니다. 근저당권은 대개 임차권보다 순위가 앞서기 때문에, 경매가 진행되면 근저당 채권자가 먼저 가져가고 남은 돈에서 보증금을 돌려받게 됩니다.

그래서 핵심 계산은 이렇습니다.

• •근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집 시세의 약 70~80% 안에 들어오면 상대적으로 안전한 편입니다.
• •이 합계가 시세에 육박하거나 넘으면 경매 시 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
• •경매는 보통 시세보다 낮은 값에 낙찰되므로, 시세 전부가 아니라 70~80% 정도로 보수적으로 잡는 것이 안전합니다.

예를 들어 시세 3억 원인 집에 근저당 채권최고액이 5천만 원 잡혀 있고 보증금이 1억 5천만 원이라면, 합계 2억 원으로 시세의 약 67%입니다. 반대로 같은 집에 채권최고액이 2억 원이라면 합계 3억 5천만 원으로 시세를 넘어 위험합니다.

근저당 있는 집, 안전하게 계약하려면

1. 1. 정확한 채권최고액과 시세 확인

   등기부 을구에서 채권최고액을, 국토부 실거래가·시세로 집값을 확인합니다. 둘을 보증금과 함께 따져 봅니다.

2. 2. 근저당 말소 조건부 특약

   잔금일에 집주인이 대출을 갚고 근저당을 말소하기로 했다면, 계약서에 '잔금과 동시에 근저당을 말소한다'는 특약을 명시합니다.

3. 3. 잔금일 동시 진행

   잔금을 치르는 날 근저당 말소를 함께 처리하고, 그 자리에서 등기부를 다시 떼어 말소를 확인합니다.

4. 4. 전입신고·확정일자 즉시

   입주 당일 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다.

전세보증보험도 함께 확인하세요

보증금이 걱정된다면 전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등) 가입을 함께 검토합니다. 다만 보증보험도 선순위 채권이 많으면 가입이 거절되거나 한도가 제한될 수 있으니, 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.