전세나 월세 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본을 한 번 떼어 보는 것만으로 큰 위험을 미리 거를 수 있습니다. 어렵게 느껴지지만 어디를 봐야 하는지만 알면 5분이면 충분합니다.
보증금을 지키기 위해 계약 전에 확인해야 할 핵심을 순서대로 정리했습니다.
등기부등본은 어떻게 구성되나요?
등기부등본(정식 명칭은 등기사항전부증명서)은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부 — 부동산이 어떤 집인지(주소·면적·구조)를 적어 둔 부분입니다.
- 갑구 — 소유권에 관한 내용입니다. 현재 소유자가 누구인지, 가압류·압류·경매 같은 표시가 있는지 확인합니다.
- 을구 — 소유권 이외의 권리입니다. 근저당권(집을 담보로 잡힌 빚)이나 전세권 등이 적힙니다.
보증금과 직접 관련 있는 건 주로 갑구와 을구입니다. 참고로 서비스 이름 '갑구'도 여기서 따왔습니다.
등기부등본은 어디서 떼나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인이 아니어도 주소만 알면 되고, 인터넷 열람은 1통에 700원, 발급은 1,000원입니다.
계약하려는 바로 그 집의 주소를 동·호수까지 정확히 넣어 떼는 것이 중요합니다.
계약 전 확인할 5가지
1. 표제부 — 그 집이 맞는지
계약서의 주소·동·호수가 등기부등본 표제부와 정확히 일치하는지 봅니다. 특히 다세대·다가구 주택은 호수가 어긋나기 쉽습니다.
2. 갑구 — 소유자가 임대인 본인인지
등기상 소유자와 계약 상대(임대인)가 같은 사람인지 확인합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 함께 확인합니다.
3. 을구 — 근저당 등 선순위 채권
근저당권의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 그 집 시세에 비해 과도하지 않은지 봅니다. 선순위 채권이 많을수록 보증금을 돌려받는 순위가 뒤로 밀립니다.
4. 갑구 — 가압류·압류·경매·신탁 표시
가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁 같은 표시가 있는지 확인합니다. 특히 소유권이 신탁회사로 넘어가 있으면 임대 권한을 별도로 확인해야 합니다.
5. 잔금일 직전 다시 확인
계약 후 잔금을 치르기 전에 근저당이 새로 설정되는 경우가 있습니다. 잔금 당일 등기부등본을 한 번 더 떼어 변동이 없는지 확인합니다.
보증금을 지키는 장치: 전입신고 + 확정일자
입주한 뒤에는 전입신고와 확정일자가 보증금을 지키는 핵심입니다. 전입신고와 실제 거주(점유)는 '대항력'을, 확정일자는 보증금을 돌려받을 때의 우선순위인 '우선변제권'을 만들어 줍니다.
확정일자는 받은 날부터, 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 이사하는 날 두 가지를 함께 처리하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 등기부등본은 어디서 떼나요?
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인이 아니어도 주소만 있으면 되고, 인터넷 열람 수수료는 1통에 700원입니다.
- Q. 등기부등본에서 보증금 떼일 위험은 어디를 보나요?
- 을구의 근저당권·전세권(집을 담보로 한 빚)과 갑구의 가압류·압류·경매개시결정을 봅니다. 이런 선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세를 넘으면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
- Q. 근저당이 있는 집은 무조건 위험한가요?
- 그렇지는 않습니다. 핵심은 근저당의 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 집 시세에 비해 과도한지입니다. 선순위 채권이 적고 시세에 여유가 있다면 상대적으로 안전합니다.
- Q. 등기부등본은 계약할 때 한 번만 확인하면 되나요?
- 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 계약하는 날과 잔금을 치르기 직전입니다. 계약 이후 잔금 전에 근저당이 새로 설정되는 경우가 있기 때문입니다.
- Q. 전입신고와 확정일자는 왜 받아야 하나요?
- 보증금을 지키기 위해서입니다. 전입신고와 실제 거주는 대항력을, 확정일자는 보증금을 돌려받을 때의 우선순위(우선변제권)를 만들어 줍니다. 이사 당일 함께 처리하는 것이 좋습니다.