전세 계약은 한 번에 끝나는 일이 아니라, 집을 보는 순간부터 입주한 뒤까지 여러 단계로 이어집니다. 단계마다 챙겨야 할 것이 다르고, 한 곳에서 놓치면 보증금이 위험해질 수 있습니다.
갑구가 제안하는 전세 거래의 전체 순서와, 각 단계에서 꼭 확인할 것을 정리했습니다. (대법원·국토교통부·경찰청·한국공인중개사협회가 공동 발행한 「전셋집 구하기 체크리스트」를 토대로 재구성했습니다.)
전세 거래, 8단계로 보기
1. 집 방문 — 직접 보고 확인하기
관심 매물을 올린 부동산에 연락해 방문 일정을 잡고, 집 내부·채광·소음·하자를 직접 확인합니다. 안내하는 공인중개사가 정상 등록된 사무소인지도 함께 봅니다.
2. 등기·매물 안전 확인 — 권리관계 점검
등기부등본을 떼어 소유자·근저당·가압류를 확인하고, 임대인에게 선순위 보증금과 국세·지방세 완납 여부를 요청합니다. 보증금이 안전한 범위인지 따져 봅니다.
3. 가계약금 입금 — 보내도 되는지 마지막 확인
입금 전 등기에 변동이 없는지, 입금할 계좌가 등기상 소유자 명의와 같은지 확인합니다. 이체한 뒤에는 매물을 내려 달라고 요청합니다.
4. 계약 조건 협의 — 특약·보증보험 챙기기
최종 보증금·월세를 정하고, 필요한 특약(잔금 다음 날까지 담보권 설정 금지 등)을 정리합니다. 전세보증보험 가입이 가능한 집인지도 미리 확인합니다.
5. 계약서 작성·계약금 — 도장 찍기 전 점검
협의한 특약이 계약서에 빠짐없이 들어갔는지, 직전 등기에 변동이 없는지 확인합니다. 계약금 입금 계좌도 소유자 명의와 일치하는지 봅니다.
6. 확정일자 받기 — 보증금 보호 시작
주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받습니다. 확정일자와 전입신고가 보증금을 지키는 우선변제권·대항력의 출발점입니다.
7. 잔금·입주 — 송금 전 마지막 확인
잔금 직전 등기를 다시 떼어 변동을 확인하고, 잔금 계좌가 소유자 명의인지 재확인합니다. 입주 후 14일 안에 전입신고를 합니다.
8. 입주 후 관리 — 보증보험·신고·갱신
임대차 신고(계약 후 30일 이내), 전세보증보험 가입, 계약갱신청구권 시기를 챙깁니다. 입주 다음 날 등기를 한 번 더 확인해 새 담보권이 없는지 봅니다.
단계마다, 갑구가 함께 챙깁니다
갑구의 거래 트래커는 이 8단계를 그대로 따라가며, 각 단계에서 임대인·공인중개사에게 보낼 메시지 템플릿, 체크리스트, 등기 변동 재확인을 안내합니다. 지금 어디까지 왔는지, 다음에 무엇을 해야 하는지 헷갈리지 않게 도와줍니다.
자주 묻는 질문
- Q. 전세 계약은 보통 어떤 순서로 진행되나요?
- 집 방문 → 등기·매물 안전 확인 → 가계약금 입금 → 계약 조건 협의 → 계약서 작성·계약금 → 확정일자 → 잔금·입주 → 입주 후 관리 순으로 이어집니다. 각 단계마다 확인할 것이 다릅니다.
- Q. 가계약금을 넣기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
- 등기부등본을 떼어 소유자와 권리관계(근저당·가압류 등)에 변동이 없는지, 입금할 계좌가 등기상 소유자 명의와 같은지 확인합니다. 명의가 다르면 입금 전에 반드시 이유를 확인해야 합니다.
- Q. 확정일자와 전입신고는 언제 해야 하나요?
- 확정일자는 계약서를 받은 뒤 주민센터나 인터넷등기소에서 받고, 전입신고는 입주(잔금) 후 14일 이내에 합니다. 전입신고와 실제 거주는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만들어 보증금을 지킵니다.
- Q. 입주하고 나면 더 확인할 게 없나요?
- 있습니다. 입주 다음 날 등기를 한 번 더 떼어 새로 설정된 담보권이 없는지 확인하고, 임대차 신고(계약 후 30일 이내)와 전세보증보험 가입을 챙깁니다. 계약갱신청구권 행사 시기도 미리 알아 두면 좋습니다.